Замежная нерухомасць прыцягвае ўсё большую ўвагу інвестараў, якія імкнуцца да глабальнай дыверсіфікацыі актываў, стабільнага даходу і доўгатэрміновага росту прыбытку. Аднак прыбытковасць можа значна адрознівацца ў залежнасці ад краіны, горада і тыпу нерухомасці. Некаторыя рынкі арыентаваны на даход ад арэнды, а іншыя больш залежаць ад росту кошту нерухомасці. Разуменне рэальнай прыбытковасці інвестыцый (ROI) і фактараў, якія ўплываюць на прыбытковасць, можа дапамагчы інвестарам прымаць больш абгрунтаваныя рашэнні.
Якая тыповая прыбытковасць ад замежнай нерухомасці?
Пры ацэнцы замежнай нерухомасці рэнтабельнасць інвестыцый часта з'яўляецца адным з першых паказчыкаў, якія ўлічваюць інвестары. Аднак паказчыкі прыбытковасці адрозніваюцца ў залежнасці ад рынку з-за адрозненняў у эканамічных умовах, попыце на арэнду і сталасці рынку. Разуменне гэтых адрозненняў мае важнае значэнне для ўстанаўлення рэалістычных чаканняў.
Да распаўсюджаных сітуацый адносяцца наступныя:
- Жылая нерухомасць на развітых рынках, такіх як ЗША і Вялікабрытанія, звычайна прыносіць арэндную прыбытковасць каля 3%-6%;
- Жылая нерухомасць у такіх краінах, як Канада і Аўстралія, звычайна прапануе прыбытак ад арэнды прыкладна ад 3% да 5%;
- Папулярныя гарады Паўднёва-Усходняй Азіі могуць дасягнуць прыбытковасці арэнды ад 5% да 8% дзякуючы высокаму попыту на арэнду;
- Камерцыйная нерухомасць, студэнцкае жыллё і арэнда жылля на адпачынак часта маюць іншую структуру прыбытку ў параўнанні з традыцыйнай жылой нерухомасцю.
Рэнтабельнасць інвестыцый — гэта толькі адзін з паказчыкаў кошту інвестыцый, і яго нельга разглядаць асобна. Пры ацэнцы інвестыцыйнай магчымасці варта таксама ўлічваць стабільнасць рынку, патэнцыял росту і захаванасць актываў.
Якія фактары непасрэдна ўплываюць на прыбытковасць інвестыцый?
Адна і тая ж сума капіталу можа прыносіць вельмі розную прыбытковасць у залежнасці ад таго, куды яна ўкладзена. Некаторыя аб'екты нерухомасці падтрымліваюць высокі ўзровень запаўняльнасці і стабільны рост коштаў, у той час як іншыя могуць з цяжкасцю выконваць чаканыя абавязацельствы. Прыбытковасць інвестыцый звычайна фарміруецца некалькімі рынкавымі фактарамі, якія дзейнічаюць разам.
Фактары, якія ўплываюць на прыбытковасць нерухомасці, ўключаюць:
- Рост насельніцтва, які непасрэдна ўплывае на попыт на жыллё і арэндную запаўняльнасць;
- Эканамічнае развіццё і магчымасці працаўладкавання, якія спрыяюць доўгатэрміноваму росту кошту нерухомасці;
- Размяшчэнне нерухомасці, транспартная даступнасць і бліжэйшыя выгоды, якія ўплываюць на канкурэнтаздольнасць на рынку;
- Падаткі, зборы за кіраванне нерухомасцю і выдаткі на тэхнічнае абслугоўванне, якія зніжаюць чысты прыбытак;
- Ваганні валютных курсаў, якія могуць паўплываць на фактычны прыбытак, атрыманы міжнароднымі інвестарамі.
Выгляд за рамкі прагназаванай прыбытковасці і аналіз фундаментальных паказчыкаў рынку могуць дапамагчы інвестарам атрымаць больш дакладнае разуменне патэнцыйнай прыбытковасці.
Што важней: даход ад арэнды ці прырост капіталу?
Агульны прыбытак ад замежнай нерухомасці звычайна паступае з дзвюх крыніц: даход ад арэнды і прырост кошту нерухомасці. Розныя інвестары могуць аддаваць перавагу адной з іх у залежнасці ад сваіх фінансавых мэтаў.
Звычайна прыбытак паступае з наступных крыніц:
- Стабільны даход ад арэнды, атрыманы за кошт доўгатэрміновай арэнды;
- Рост кошту нерухомасці, абумоўлены развіццём гарадоў і ростам рынку;
- Павелічэнне кошту нерухомасці ў выніку рамонту або мадэрнізацыі.
З доўгатэрміновай перспектывы даход ад арэнды і прырост капіталу разам ствараюць агульную прыбытковасць. Рынкі, якія прапануюць як высокі попыт на арэнду, так і патэнцыял росту, часта забяспечваюць найбольш збалансаваныя інвестыцыйныя магчымасці.
Як інвестары могуць палепшыць прыбытковасць замежнай нерухомасці?
Нават у межах адной краіны эфектыўнасць інвестыцый можа істотна адрознівацца ў залежнасці ад горада ці раёна. Старанны выбар праектаў і даследаванне рынку могуць адыграць важную ролю ў павышэнні агульнай прыбытковасці.
Каб палепшыць эфектыўнасць інвестыцый, улічыце наступнае:
- Засяродзьцеся на буйных гарадах з пастаянным ростам насельніцтва;
- Аддаваць прыярытэт раёнам з моцнай транспартнай сеткай і адукацыйнымі рэсурсамі;
- Аналізаваць мясцовыя паказчыкі вакансій і тэндэнцыі попыту на арэнду;
- Кантраляваць выдаткі на набыццё і бягучыя выдаткі на валоданне;
- Сачыць за будучымі інфраструктурнымі праектамі і планамі гарадскога развіцця.
Шмат якія паспяховыя інвестыцыі ў замежную нерухомасць заснаваныя на доўгатэрміновым росце і стратэгічным выбары месцазнаходжання, а не на кароткатэрміновых ваганнях рынку.
Пра якія рызыкі павінны ведаць інвестары?
Як і любыя інвестыцыі, замежная нерухомасць мае пэўныя рызыкі. Хоць некаторыя рынкі прапануюць прывабную прыбытковасць, інвестарам варта ўлічваць фактары, якія могуць паўплываць на будучыя вынікі.
Патэнцыйныя рызыкі ўключаюць:
- Змены ў палітыцы, якія могуць паўплываць на правілы замежнай уласнасці;
- Ваганні валютных курсаў, якія ўплываюць на пераводы капіталу і прыбытковасць інвестыцый;
- Цыклы рынку нерухомасці, якія могуць прывесці да кароткатэрміновай валацільнасці цэн;
- Абмежаваная ліквіднасць на некаторых рынках, што прыводзіць да больш працяглых перыядаў продажаў.
Разуменне гэтых рызык і падрыхтоўка адпаведных стратэгій могуць дапамагчы інвестарам стварыць больш моцны партфель і знізіць нявызначанасць на працягу ўсяго інвестыцыйнага працэсу.
Замежныя інвестыцыі ў нерухомасць звычайна прыносяць прыбытак ад 3% да 8%, хоць рэальная прыбытковасць залежыць ад даходу ад арэнды, росту кошту нерухомасці і выдаткаў на валоданне. Для тых, хто зацікаўлены ў атрыманні дадатковай інфармацыі аб міжнародных рынках нерухомасці і глабальных інвестыцыйных магчымасцях, выстава Shanghai Formote і звязаныя з ёй інвестыцыйныя выставы прапануюць каштоўную інфармацыю, навіны галіны і прамы доступ да спецыялістаў па нерухомасці з усяго свету.
